di Marco SOVERINI
I cambiamenti climatici rappresentano attualmente uno dei principali argomenti di confronto e di preoccupazione in tutti i livelli della società. Uno dei settori più coinvolti è quello immobiliare, con riferimento sia agli effetti del clima sugli immobili ed alle rispettive azioni di adattamento, sia agli effetti degli immobili sul clima ed alle relative azioni di mitigazione.
Ne consegue una urgente necessità di azioni correttive con correlate opportunità imprenditoriali.
EFFETTI DEL CLIMA SUGLI IMMOBILI
L’argomento ha trovato rilievo nell’ultimo World Economic Forum di Davos. Nell’occasione il Fondo Monetario Internazionale – FMI – e la Banca d’Inghilterra, hanno evidenziato rischi finanziari globali legati all’emergenza climatica, motivati in particolare dai “costi da transizione”: le variazioni che possono prevedersi nel valore dei beni e servizi nel percorso ormai tanto inevitabile quanto probabilmente ritardato verso la de-carbonizzazione, con possibili ricadute estremamente gravose sui soggetti economicamente più deboli. Costi di transizione che ad avviso di McKinsey, e Larry Fink di BlackRock potranno interessare pesantemente numerosi asset immobiliari, per i quali si ipotizzano svalutazioni medie dal 15 al 35% entro il 2050, anche dovute alla impossibilità di valutare i rischi di lungo periodo sui costi assicurativi, ed alle incertezze per i finanziatori a lunga scadenza di riavere la restituzione del proprio credito.
In particolare si prevedono svalutazioni per immobili dovute a ondate di calore, incendi, temperature superiori alle medie stagionali, eventi atmosferici anomali quali trombe d’aria e uragani, rischi di inondazioni, tsunami ed erosione nelle zone costiere, ed aumento del livello del mare, che tra qualche anno potrebbe costringere qualche centinaio di milioni di persone ad emigrare dalle coste nell’entroterra.
Il numero di persone che vivono in aree dove esiste il rischio di ondate di calore potenzialmente letali potrebbe passare dall’attuale zero a un valore compreso tra 250 e 360 milioni entro il 2030, con una probabilità di accadimento del 9% annuo. Il numero potrebbe aumentare tra 700 milioni e 1,2 miliardi entro il 2050, con una probabilità di accadimento del 14% annuo” (Report McKinsey 16.1.2020)(1).
Una delle zone costiere d’Europa a più alto rischio di erosione è la costa dell’Holderness, nel nord dell’Inghilterra, dove le onde del mare hanno eroso già tra i sette e i dieci metri del litorale. Per riparare i danni dell’erosione della propria costa, in cui sono presenti circa 520.000 immobili a rischio, la Gran Bretagna spende circa 260 mila milioni di sterline ogni anno. Il corrispondente valore di spesa pubblica per l’intero continente, secondo l’Agenzia Europea dell’Ambiente ammonta a circa 5,4 miliardi di euro.
I rischi di tale natura sono particolarmente significativi per l’Italia, caratterizzata da circa 7500 chilometri di costa, interessata anche da turismo di massa e massiccia urbanizzazione, con il 42% di costa bassa già in stato di erosione.
Fino ad oggi l’analisi degli effetti dei cambiamenti climatici sugli immobili ha generalmente fatto riferimento ad aspetti di climatizzazione e collegate operazioni di riqualificazione.
Attualmente iniziano a vedersi servizi più specifici, forniti da piattaforme che propongono anche collegamenti tra gli effetti dei cambiamenti climatici in corso ed i prezzi degli immobili.
Uno studio della società Four Twenty Seven, che ha analizzato l’esposizione di 20.816 spazi commerciali e 16.188 uffici di una serie di città europee, ha collocato “Venezia e Milano, rispettivamente, al 5° e 6° posto sul rischio alluvioni e al 10° posto Torino”.
Servizi analoghi sono forniti da Jupiter ClimateScore; e Digital Coast/Sea Level Rise Viewer
EFFETTI DEGLI IMMOBILI SUL CLIMA
Il settore degli edifici, è preso in considerazione dal n. 11 dei 17 Sustainable Development Goals(2) dell’agenda 2030 delle Nazioni Unite, che evidenzia ampie connessioni con i temi di transizione energetica, inquinamento atmosferico urbano, oltre che con gli scenari climatici ed ambientali dei prossimi anni.
L’obiettivo di arrivare ad emissioni nette pari a zero al 2050, strumentale a quello più ampio del contenimento del riscaldamento ad 1,5 gradi per fine secolo (necessario per ridurre le probabilità degli effetti più pericolosi e irreversibili dei cambiamenti climatici), è tecnicamente realizzabile ma richiede una drastica riduzione delle emissioni già nei prossimi dieci anni. E quindi una serie di importanti cambiamenti da adottare molto velocemente.
In Europa, quasi il 40% del consumo energetico finale, e il 36% delle emissioni di gas serra, deriva dagli edifici e tre edifici su quattro non sono sufficientemente efficienti (ENEA – rapporto efficienza energetica 2019)(3).
In Italia il 15% degli edifici è stato realizzato prima del 1918 e circa il 65% è stato costruito precedentemente alla prima legge che introduceva criteri per il risparmio energetico (1976)
Il percorso per la de-carbonizzazione degli edifici, in Italia ha sinora avuto quale riferimento principale il tema dell’efficienza energetica, per il cui perseguimento, oltre a certificati bianchi, conto termico, e finanziamenti dedicati, sono state recentemente potenziate le detrazioni fiscali per interventi di efficienza energetica e sismica, con il “superbonus 110%” portato dal DL 34/2020 “Decreto Rilancio”(4). Tale norma ha anche previsto la possibilità di cedere le detrazioni ad una pluralità di soggetti anche tramite SAL – Stati Avanzamento lavori, cioè in una fase iniziale dei lavori, in modo da acquisire provvista finanziaria durante la fase dei lavori.
Attualmente inizia ad avere rilievo l’elettrificazione dei sistemi di riscaldamento e raffrescamento, sinora basati su combustibili fossili, come anche l’uso del teleriscaldamento. In prospettiva si prevede inoltre l’utilizzo di idrogeno in sostituzione o, inizialmente, in aggiunta al gas metano.
La città di Berkeley – California – con ordinanza del 16.7.2019 ha puntato decisamente verso l’elettrificazione, con divieto di utilizzo del gas metano per le nuove abitazioni a partire dal gennaio 2020. E questo per perseguire obiettivi di migliore qualità dell’aria domestica, sicurezza, risparmio, minori prezzi degli immobili, minore impronta di carbonio, stimolo per azioni di innovazione verso le imprese. Si tratta di un percorso già seguito da numerose altre città di tale zona, motivato dalla necessità di limitare gli utilizzi del metano, in quanto gas serra di origine fossile ad alto impatto climatico, anche incluso nella previsione di interruzione dei finanziamenti da parte della BEI – Banca Europea Investimenti – già dal 2021(5).
Le tecnologie elettriche sono già disponibili su larga scala e la loro economia è spesso positiva. Tuttavia, i costi iniziali elevati di apparecchiature poco efficienti già installate, lunghi tempi di ammortamento e di durata, ed inefficienze del mercato, spesso portano a ritardare processi di elettrificazione.
OPPORTUNITÀ IMPRENDITORIALI PER AZIONI DI MITIGAZIONE E ADATTAMENTO
Le iniziative di riqualificazione di edifici, e condomìni in particolare, presentano aspetti problematici, ma rappresentano un mercato ricco di opportunità, già stimato dal Sole 24 ore in circa 35 miliardi di € per l’Italia ed appartengono al settore degli investimenti che possono dare un importante contributo ai problemi ambientali e climatici. A livello globale i settori degli alloggi facilmente accessibili e degli edifici ad energia efficiente dovrebbero rappresentare rispettivamente la prima ed la terza opportunità di business dei prossimi anni per valori pari a 1080 e 770 miliardi di dollari fino al 2030.
Particolare attenzione sta convergendo sul settore dei condomìni, per i quali oltre alle detrazioni fiscali sono disponibili contratti che consentono interventi ripagati con i risparmi prodotti (Energy Performance Contract – EPC), certificati bianchi e conto termico, agevolazioni nella acquisizione delle delibere assembleari condominiali, proposte industriali con procedure standardizzate, soluzioni tecniche che consentono di fare interventi senza lo sgombero degli immobili, premialità urbanistiche quali in particolare recupero di spazi e volumi.
Per il finanziamento degli interventi, in aggiunta ai tradizionali finanziamenti bancari ed ai finanziamenti agevolati di organismi pubblici (es Finanziamenti collegati al Green Deal dell’Unione Europea, Fondo Nazionale per l’Efficienza Energetica presso il MISE) ci sono importanti sviluppi per operazioni di crowdfunding immobiliare, e di obbligazioni/bond, e minibond. I “green bond”, strumenti finanziari nati nel 2006, rappresentano oggi il principale strumento di sviluppo della finanza verde, e dovrebbero arrivare ad emissioni di circa 300 miliardi di dollari nel 2020, secondo la Climate Bonds Initiative.
Percorso di Correzione della UE per decarbonizzazione e transizione energetica
Intervento del Dott. Marco SOVERINI, Studio Soverini e Vice Presidente AICQ Emilia Romagna
Per approfondimenti, consultare i seguenti link e/o riferimenti:
(1) Climate risk and response: Physical hazards and socioeconomic impacts – McKinsey
(2) 17 Obiettivi per lo Sviluppo Sostenibile – ONU
(3) Rapporto Efficienza Energetica 2019 – ENEA
(5) The EU bank presents new policies and targets at #COP25 – EIB
